分譲マンションの選び方ガイド

住宅ローンの金利の「固定金利」と「変動金利」

住宅ローン金利は大きく「固定金利」と「変動金利」に分類されます。固定金利とはその名前の通り、返済金利が固定されているもので、逆に変動金利は随時見直されるタイプとなっています。大きくこれは住宅ローンにおける「金利リスク」をどうとらえるかの重要な要素になります。

失敗しない分譲マンションの選び方

固定金利と変動金利の違い

まずは、住宅ローンを利用する場合の固定金利・変動金利の仕組みについて以下で説明します。

・固定金利の住宅ローン
住宅ローン返済金利が契約時のまま「固定」される。そのため、その後どんなに金利が上下しようとも金利は契約時のままとなる。この場合、将来金利が上昇した場合、銀行(貸し手)は変動金利であれば本来得られるであろう収益(金利上昇分)を受け取ることができない契約です。一方、ローンの借り手はいつでもローンの借換ができるため解約が可能です。
そのため固定金利の住宅ローンは「金利リスク」を銀行側が完全に負担する形になっています。そのため、固定金利の住宅ローンを利用する場合はそのリスク分が「プレミアム」として上乗せされます。
要するに、同じ時期に変動金利で住宅ローンを借りる場合よりも高い金利で契約する必要があると言うことです。

・変動金利の住宅ローン
変動金利の場合は、ローン金利が市場金利に応じて変動するタイプの住宅ローンです。固定金利の場合と違ってプレミアムが乗っかっていない分、金利は低めになります。そのため、現在の金利が変わらないと仮定した場合の総返済額は固定金利を利用した場合よりも大幅に軽減されます。(2010年現在で2%ほどのプレミアムとなっているので、仮に3000万円の住宅ローンを組んだ場合、35年。元利金等払なら返済額で1000万円近い差となります)
ただし、将来の金利変動に伴う「金利リスク」はローン契約者が負担するということを忘れてはいけません。例えば、先ほどの例で金利2%(変動)で3000万円の住宅ローンを組んで、10年後に金利が8%にまで上昇した場合、返済額は2500万円以上アップ(固定金利の場合と比較しても1000万円以上アップ)となってしまうのです。

 

固定金利と変動金利はどっちがいいの?

住宅ローンを利用する場合に固定金利と変動金利のどちらがいいかについては「金利リスク」をどうとらえるかです。

将来金利が上がらない。または、金利が上がった場合でも対応できるという方なら、今金利が安い変動金利の方がお得です。逆に、今の返済プランであれば大丈夫だけど将来このローン返済額がアップしたら家計が耐え切れないかもしれないという場合には固定金利を利用したほうが良いでしょう。

ちなみに、過去の住宅ローンの平均的な貸出金利は7~8%くらいです。2010年現在住宅ローン金利は極めて低く抑えられていますが、将来的にこの水準にまで戻ってくるというリスクもゼロではないということを理解しておく必要があります。

ちなみに、住宅ローンの場合「変動」「固定」の二択ではなく、それぞれを組み合わせた「固定期間選択型」「金利ミックス型」など特殊なタイプもあります。こうしたローンについて詳細に知りたい方は「住宅ローンの金利の種類」で解説されているのでそちらをご参照下さい。
ただし、住宅ローンの金利システムは大きく「固定」か「変動」かなので、どちらが自分に適しているのか?という点についてはしっかりと考えることをオススメします。