分譲マンションの選び方ガイド

ステップ2:住宅購入の資金計画を立てる

買い時が今だ!ということであれば次に資金計画を立てます。漠然と2000万の住宅ローンくらいなら大丈夫じゃね?なんて考えではいけません。様々なリスクを考えながら、自分にとって最適な資金計画を考えましょう。不安なら、住宅ローンのシミュレーターなどのネットサービスもあるので、活用しましょう。

失敗しない分譲マンションの選び方

住宅購入に関する資金計画の立て方

まず、住宅購入に当たって資金計画をたてます。情報として、以下のようなものがありますので、参考にしてみてください。

年収別に安心な住宅ローン借入額
あなたの年収に応じて、将来の変動(リスク)を踏まえたうえで借りても大丈夫な住宅ローン金額がわかります。

資産状況(家計のバランスシート)のチェック
今のあなたの家計における財産状況を分析する方法が解説されています。頭金として幾ら出せるかの参考に。

上のサイトなどを参考に、あなたが出せる金額を考えてみます。例えば、年収ゾーンから考えて2500万円までの住宅ローンなら組める。(ただし、分譲マンションの場合は管理費などの別費用も発生します。つまり、その分も家賃相当として年収比較シミュレーションをする場合には差っぴいて考える必要があります。例えば、月々の支払いが10万円まで可能というのであれば、管理費+諸経費が2万円なら住宅ローン返済額は8万円になるという意味です。 さらに、住宅(不動産)の所有により「固定資産税」「都市計画税」などの税金負担も発生します。)

また、現在の家計バランスシートは1000万円のプラスであるというのであれば、最大で3500万円までの住宅なら購入することができるという点になります。ただし、リスク回避の点から最低でも6か月分くらいの生活費は手元においておいたほうが良いので、それを考えると、生活費20万円として120万円くらいは現預金で残しておきたいところです。

最終的な物件価格がどのくらいになるのかは別にしても、まずはこのくらいの予算でしか物件は買えないのだということを理解しておきます。住宅ローン計画はあくまでも「保守的」が鉄則です。

 

資金「計画」はどうにでもなる

ちなみに、こうした資金計画を考える前に、モデルルームなどに行って業者さんに計画を出してもらうと、多くの場合「これなら払えるんじゃない?」というプランが提示されます。
実際、営業マンの中には不可能な案件を可能にするのが腕の見せどころという人もいます。こうしたプランは資金「計画」ですからあくまでも「計画」なのです。現在の想定であればという前提付きなので、将来も確実というわけではありせん。

例えば、住宅ローン金利は将来の状況によって変化する可能性がある「変動金利」の金利は安いですが、現在の金利で長期固定する「固定金利」の金利は高いです。
これは、変動金利を選択する人は「将来の金利変動リスクを背負うからその分金利が安い」ということなのです。

例えば、2000万円の借入で、2010年3月現在の実行金利を比較してみると「住信SBIネット銀行」の金利は変動金利の場合、なんと0.975%と1%を割っています。対して、35年間金利が固定されている「フラット35」の場合、その金利は2.693%です。
月々の掲載額に直してみると、前者(変動):56,224円/月に対して、後者(固定):73,584円/月です。月額に直すと30%もの違いがあるわけです。ちなみに、この金利差があるということは、将来変動金利の金利がこの水準以上になるリスクが十分に考えられるということです。

今は大丈夫だけど、将来は・・・と考えた場合にはできる限り保守的な計画にするか、固定金利の高い金利で借りても十分に余裕があるという資金計画にしておくことが重要です。

分譲マンション購入の準備・流れ

1.マンションの買い時を分析
2.資金計画を立てる
3.希望の住まいを考える
4.物件を探す(モデルルーム見学)
5.物件購入の為の手続き